graugold – Senior Living Projektentwicklung als Service

Menschen

Zwei Aufgaben, ein Anspruch.

Entwicklung und Betrieb liegen bei graugold in einer Hand. Was in der Planung entschieden wird, muss später im Alltag der Bewohner funktionieren, und was der Betrieb lehrt, fließt in das Projekt ein.

Birgit Welslau

Leiterin Service Level Management

„Die nächste Generation sucht ein urbanes Wohnprodukt für Menschen, die älter werden, ohne sich alt zu fühlen – mit anderer Gemeinschaft und Ästhetik, als wir es noch gewohnt sind.“

„Aus hunderten Beratungsstunden mit der Generation 70+ weiß ich: Ein Umzug im Alter ist nicht nur ein Immobilienwechsel, sondern eine bewusste Entscheidung für mehr Lebensqualität. Die kommende Generation sucht ein selbstbestimmtes „Upgrade“ ihres Lebensstils – sie fordert Modernität und Angebote zur Förderung der Lebensqualität statt Altersheim-Flair.
Bei graugold verbinden wir Ästhetik mit der Gewissheit, dass Hilfe diskret im Hintergrund bereitsteht. Durch barrierefreie Architektur und eine vitale Community schaffen wir einen Ort, der Sicherheit gibt, ohne die Freiheit einzuschränken – ein Umfeld, in dem man nicht nur wohnen muss, sondern wohnen will.“

Alexander Happ

Gesellschafter

„Für Senioren der nächsten Generation, die in eigener Biographie und eigenem Lebensstil erkennbar bleiben wollen.“

„Eine alternde Gesellschaft, steigende Ansprüche und ein sich wandelnder Markt – weg von klassischen Pflegeheimen, hin zu modernen Wohn- und Lebenskonzepten für eine anspruchsvolle Generation: graugold Senior Living ist die Antwort darauf. An unseren Standorten verbinden wir eigenständiges Leben und gelebte Gemeinschaft im Quartier mit bedarfsgerechter Pflege zu einem skalierbaren Konzept, das Bewohner und Investoren gleichermaßen überzeugt und einen Mehrwert liefert. Wer heute in das richtige Modell investiert, positioniert sich für eine der stabilsten Wachstumschancen der kommenden Dekade.“

Räume für die nächste Generation Senioren.

Vielleicht noch diffus: eine Idee, Bestand, ungenutzte Grundstücke, Planungen, die nicht aufgehen.
Mit uns entwickeln Sie eine Strategie des Handelns für eine Nutzung, bei der Zielgruppe, Leistbarkeit und Wirtschaftlichkeit zusammenfinden. Wir arbeiten an genau diesem Übergang, mit Analyse statt Bauchgefühl und mit einem Wohnkonzept, das sich in der Praxis bewährt hat.

Universal Design altert nicht. Es gewinnt an Bedeutung.

Frau der nächsten Seniorengeneration in ihrer Wohnung mit Blick ins Quartier

Wir setzen auf den Megatrend „Demographie“

Die größte Alterskohorte mit dem größten Vermögen.

Steigende Lebenserwartung trifft auf das politische Ziel „ambulant vor stationär“ und auf eine Generation, die Selbstbestimmung erwartet und das Kapital dafür mitbringt.

Ergänzend verlieren im Megatrend „New Work“ einzelne Büroimmobilien ihre Perspektive. Die Herausforderung der einen Anlageklasse ist die Chance der anderen und führt zum Refurbishment von Büro zu Senior Living, einer Variante des „Modern Living“.

16,3 MioMenschen über 70 in Deutschland bis 2040, eine strukturelle Nachfragewelle

+ 27 %Anstieg der 70-Jährigen und Älteren. Entscheiden sich nur 0,5 % für unsere Wohnform, sind das 80.000 neue, purpose-built Wohnungen

60 %der über 65-Jährigen sind Wohneigentümer, Kapital, das beim Umzug frei wird

jeder 5.Haushalt ab 70 Jahren kann sich Service Wohnen aus Einkommen und Vermögen leisten

Büroimmobilien unter Druck

Strukturelle Leerstände, sinkende Nachfrage nach veralteten Flächen und hoher ESG- und Sanierungsdruck: Viele Objekte haben den Punkt überschritten, an dem eine rentable Revitalisierung für die Büronutzung noch möglich ist. Für die Umnutzung zu Wohnen stehen dagegen Förderprogramme und zahlungsbereite Zielgruppen bereit.

Wohnformen im Wandel

Senior Living schließt eine Lücke und meidet die allgemeine Regulatorik des Mietpreises oder des Heim- und Pflegerechts*. Die Boomer-Welle verstärkt eine erhebliche Versorgungslücke: lange Wartelisten, Verlagerung hin zur ambulanten Versorgung und eine zahlungskräftige Zielgruppe, die zwischen klassischer Wohnung und Pflegeheim bislang kaum ein passendes Angebot findet.

* Unser Schwerpunkt liegt auf selbstständigem Wohnen mit ergänzenden Serviceleistungen. Welche mietrechtlichen, wohn- und betreuungsvertragsrechtlichen sowie landesrechtlichen Anforderungen gelten, wird für jedes Projekt anhand des Leistungsangebots und der Vertragsgestaltung geprüft.

Service Development

… und dann betreiben wir unsere Häuser auch selbst.

Senior Living ist eine immobilienwirtschaftliche Lösung, die in der Baurechtschaffung oft bevorteilt ist, die spezifische Planungsparameter erfordert und die wirtschaftlich in den aktuellen Herausforderungen einen Zielkorridor bietet.

Wir übernehmen die Entwicklung eines Senior-Living-Projekts für Dritte, von der ersten Einschätzung bis zur Investitionsempfehlung und auf Wunsch weiter bis zu Baurechtschaffung, Realisierung und Betrieb. Eigentümer, Investoren und Kommunen behalten ihr Objekt und erhalten ein tragfähiges Konzept, bewertet mit den Maßstäben eines Entwicklers.

Analyse & Beratung

Der nüchterne Blick auf Standort, Markt und Gebäude: Senior Living stellt Anforderungen an den Mikrostandort, Refurbishments erfordern die Bewertung des Bestands hinsichtlich Geometrie, Tragwerk, Baustoffen und etwa dem Anbau von Freisitzen.

Standort- und Umfeldanalyse
Markteinwertung und Wettbewerbsvergleich
Bewertung vorhandener Planungen
Check der Barrierefreiheit

Konzeption & Potenzial

Die Entwurfsparameter für Gemeinschaft, Gebäude und Wohnung, mit dem Ziel eines wirtschaftlich belastbaren Nutzungskonzepts.

Nutzungsschemata und Gemeinschaftsflächen
Zielgruppengerechte Grundrisse
Umbaumaßnahmenkatalog
Investitionsempfehlung mit Kennzahlen

Baurecht & Realisierung

Vom Konzept zur Umsetzung: Abstimmung mit Kommunen, Fördermittel, Bauabschnitte und die Auswahl geeigneter Betreiber und Partner.

Konzeptvergaben und Bebauungsplanverfahren
Fördermittelstrategie (KfW, Umnutzung Büro zu Wohnen)
Finanzierungs- und Liquiditätsplanung
Betreiber- und Servicemodelle

Methodik

Von der Analyse zur Investitionsempfehlung.

Jedes Projekt durchläuft dieselben sechs Schritte. Das macht Ergebnisse vergleichbar und erlaubt eine klare Aussage, ob und wie sich ein Objekt für Senior Living eignet.

Projektanalyse

Vier Schritte der Analyse

StandortLage im Stadtgebiet, Anbindung, Nahversorgung, Distanz zum Zentrum
Markt und UmfeldWettbewerber, Preisniveau, Kaufkraft, Nachfrage der Zielgruppe
GebäudebestandKonstruktion, Raster, Erschließung, Energieträger, Barrierefreiheit
ProjektinformationenSichtung und Bewertung vorhandener Planungen und Genehmigungen

Potenzialuntersuchung

Entwurfsparameter

Gemeinschaft, Gebäude, WohnungNutzungsschemata für das Erdgeschoss, Gebäudeparameter, Wohnungsparameter und Umbaukatalog
InvestitionsempfehlungKennzahlen zu Wohnungszahl, Flächen, Gesamtinvestition und Miet- oder Kaufpreisprognose

Am Ende steht eine belastbare Empfehlung, nicht nur eine Idee.

Für wen Bauträger und Investoren, die ein Objekt neu positionieren wollen. Kommunen, die Wohnraum für eine älter werdende Bevölkerung schaffen. Eigentümer von Bestandsgebäuden und Grundstücken mit Senior-Living-Potenzial.

Service Level Management

graugold als Service Provider.

Neben der Entwicklung übernimmt graugold den Service kompletter Senior-Living-Wohnanlagen: vom Property Management über Vermietung und Marketing bis zum Community Management vor Ort. Zeitnah übernehmen wir den Service zweier Wohnanlagen, die derzeit als Refurbishment im Sinne einer Nutzungsänderung entstehen.

Paket 1

Service Level Management & Vertrieb

Service Provider vor Ort
Hausmeisterservice bis hin zu haushaltsnahen Dienstleistungen
Vermietung & Marketing

Grundpreis netto je Wohneinheit, Rahmenvertrag mit dem Eigentümer

Paket 2

Vollumfängliches Management

Asset & Property Management
Service Provider
Hausmeisterservice
Vermietung & Marketing

Grundpreis netto je Wohneinheit, Rahmenvertrag mit dem Eigentümer

Servicevertrag mit den Bewohnern

Concierge, Community & Residence Management

Persönliche Ansprechpartner vor Ort, Gemeinschaftsprogramm, Vermittlung von Wahlleistungen und anteiliger Hausmeisterservice. Abgerechnet über eine Servicepauschale je Wohneinheit.

Grundlage sind Service Level Agreements oder Generalmietmodelle. Die Pakete lassen sich an die Größe der Anlage und die Wünsche des Eigentümers anpassen.

Service Wohnen

Ein Downsizing ohne Downgrade. Eine Upgrade Story für das Wohnen im Alter.

Serviceorientiertes, barrierefreies Wohnen für die nächste Generation Senioren: Gemeinschaft, Komfort und Sicherheit, lange bevor Pflegebedarf entsteht. Ein urbanes Wohnprodukt für Menschen, die in ihrer eigenen Biographie und ihrem Lebensstil erkennbar bleiben wollen.

Das heute begrenzte Angebot ist zudem umso weniger einheitlich, je weiter es sich vom Fokus Pflege entfernt:

Residenzen als Idee der 80er und 90er, in Buche rot und personalintensiv
Betreutes Wohnen, oft als ambulantisierte Pflege
Modernes Wohnen in Gemeinschaft, individuelle Initiativen im Bestand oder Neubau, mit oder ohne Verpflegung, in variablen Qualitäten

graugold konzentriert sich auf das Service Wohnen, das Segment mit dem besten Verhältnis aus Nachfrage, Erlösstabilität, Kosten und regulatorischem Aufwand.

Service Wohnen bietet

Kompakte Wohnungen, im Schnitt 50 bis 55 m²: Teilweise möbliert, mit eigener Küche. Ein persönlicher Rückzugsort mit wohnlichem Ambiente.
Service und Gemeinschaft: Grundausstattung und optionale Zusatzleistungen, Gemeinschaftsprogramm, persönliche Ansprechpartner vor Ort. Gemeinschaft ohne Verpflichtungen.
Tagesbetreuung und Care vor Ort, je nach Größe: Im Erdgeschoss kann eine externe Einrichtung Betreuung für Bewohner und Nachbarn anbieten. Wohngemeinschaften mit maximal zweimal zwölf Bewohnern ergänzen das Angebot.
Ambulante Pflege bei Bedarf: Zusammenarbeit mit Pflegediensten. Bis zu 85 % der Bewohner können bis zum Lebensende hier bleiben.

Service Wohnen ist nicht

Ein Pflegeheim: Weder Heimgesetz noch Heimaufsicht, die Wohnungen unterliegen dem Wohnraummietrecht.Wohnraummietrecht (BGB) statt WTG
Eine klassische Seniorenresidenz: Kein personalintensiver Full-Service-Betrieb, sondern ein schlankes, skalierbares Modell.Geringerer operativer Hebel
Abhängig von der Pflegeversicherung: Keine Abhängigkeit von Pflegesätzen und Richtlinien. Ein stabiles, planbares Erlösmodell.Kein regulatorisches Risiko

Referenzen

Neun Objekte, neun Antworten.

Neubau, Umnutzung und strategische Standortentwicklung: Eine Auswahl von Projekten und Machbarkeitsstudien, in denen Senior Living die Aufgabe gelöst hat, an der eine andere Nutzung gescheitert wäre.

Rendering Oxford-Quartier Münster, Innenhof

Entwurf und Darstellung: FEDDERSEN Architekten, 2026

OXF

Münster

Projektentwicklung für Neubau

Zuschlag im Konzeptvergabeverfahren der Stadt Münster für Eigentumswohnungen im Segment Senior Living, für Selbstnutzer wie Kapitalanleger, als EH40 QNG neben einem Ärztehausvorhaben.

93Wohnungen, ø 64,6 m²

37 Mio. €Gesamtinvestition

8.452 m²BGF oberirdisch

ETWgeplant als Eigentumsvertrieb

Rendering Fliegerhorst Oldenburg, Vorplatz mit Eingangszone

Entwurf und Darstellung: NIIL Architekten, 2025

FLI

Oldenburg

Projektentwicklung für Neubau

Zuschlag im Konzeptvergabeverfahren der Stadt Oldenburg für Mietwohnungen am Fliegerhorst. Laubengang statt nordausgerichteter Wohnungen, Vorplatz zur Adressbildung, Gemeinschaftsflächen im Erdgeschoss.

62Wohnungen, ø 63,5 m²

20 Mio. €Gesamtinvestition

5.200 m²BGF oberirdisch

24 €/m²Mietprognose nettokalt

Nutzungsverteilung im Senior-Living-Konzept Essen-Werden

Darstellung: B3 Development, 2026

FRIEDO

Essen-Werden

Projektentwicklung für Neubau

Mehrgenerationenquartier auf Hanggrundstück, innerhalb eines B-Plans mit den Vorzeichen des Bauturbo hinsichtlich Städtebau, Wirtschaftlichkeit und Nutzungsmix optimiert.

97Wohnungen, ø 56,0 m²

52,5 Mio. €Gesamtinvestition

11.294 m²BGF oberirdisch

34 €/m²Mietprognose nettokalt

Darstellung: B3 Development, 2026

KANT

Berlin-Charlottenburg

Machbarkeitsstudie Umnutzung und Neubau

Bürogebäude der 90er mit ungeeignetem Wohnungsmix. Teilweise Umwidmung zu Gemeinschaftsflächen, Nachverdichtung im Innenhof und neue Wohnungszuschnitte bringen 30 % mehr Nutzfläche.

72Wohnungen, ø 61,7 m²

39,5 Mio. €Gesamtinvestition

+ 30 %mehr Nutzfläche

44 €/m²Mietprognose nettokalt

Grundrissanalyse und Dachgeschoss Oberursel

Darstellung: B3 Development, 2026

HM 20

Oberursel

Machbarkeitsstudie Umnutzung

Längliche Kubatur, geringe Effizienz, Mikroapartments. Gelöst durch Umwidmung zu Senior Living mit weniger, aber besseren Wohnungen, passend zur hohen Kaufkraft des Standorts.

50Wohnungen, ø 63,3 m²

28,2 Mio. €Gesamtinvestition

5.350 m²beheizte Fläche

40 €/m²Mietprognose nettokalt

TIM

Timmendorfer Strand

Strategische Standortentwicklung

Denkmalgeschützte Kirche, Strandlage, laufender Klinikbetrieb während der Bauphase. Ein individuelles Bebauungs- und Nutzungskonzept mit Bauabschnitten, Vertriebsszenarien und Fördermitteln.

ca. 120Wohnungen, ø 65 m²

85 Mio. €Gesamtinvestition

> 60Wohnungen mit Serviceangebot

ETWgeplant als Eigentumsvertrieb

Darstellung: B3 Development, 2026

HARB

Hamburg-Harburg

Machbarkeitsstudie für Neubau

Baurecht ohne Freisitze, Grundstück verlangte eine Sonderwohnform. Senior Living mit Dachterrasse als Gemeinschaftsfläche, Sommerküche und Sauna sowie zielgruppengerechten Grundrissen.

57Wohnungen, ø 57 m²

< 30 Mio. €Gesamtinvestition

5.460 m²BGF oberirdisch

35 €/m²Mietprognose nettokalt

ROSE 16

Höhenkirchen-Siegertsbrunn

Machbarkeitsstudie für Neubau

Alter Nutzhof auf großem Grundstück. Bebauungsvarianten, die auf die städtebauliche Besonderheit antworten, eine Durchwegung ermöglichen und Grundstücksmehrwert schaffen.

52Wohnungen, ø 68 m²

45 Mio. €Gesamtinvestition

5.300 m²BGF oberirdisch

35 €/m²Mietprognose nettokalt

Visualisierung Innenhof Heilbronn mit Laubengängen und Gemeinschaftsflächen

Darstellung: B3 Development, KI generiert, 2026

SONT

Heilbronn

Machbarkeitsstudie für Neubau

Grundstück am Rand eines Gewerbegebiets mit hohen Schallemissionen. Gelöst durch eine Kubatur mit geschlossenem Innenhof und Laubengängen nach außen.

95Wohnungen, ø 55 m²

34 Mio. €Gesamtinvestition

7.625 m²BGF oberirdisch

29 €/m²Mietprognose nettokalt

Kennzahlen aus Machbarkeitsstudien und Projektierungen, Stand der jeweiligen Bearbeitung. Prognosen ersetzen keine Einzelfallprüfung.

Kontakt

Ein Umfeld der Herausforderungen – und eine Zielgruppe, die einen Lösungskorridor definiert.

Sie haben ein Grundstück, ein Bestandsgebäude oder eine Planung, die nicht aufgeht? Schreiben Sie uns kurz, worum es geht. Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung.

Alexander Happ

Geschäftsführer | Partner

graugold / B3 Development GmbH
Schiffbauerdamm 12
10117 Berlin

kontakt@graugold.rocks
+49 172 8565 000

Service und Development für Senior Living.

Zwei Aufgaben, ein Anspruch.

Birgit Welslau

Alexander Happ

Räume für die nächste Generation Senioren.

Die größte Alterskohorte mit dem größten Vermögen.

Büroimmobilien unter Druck

Wohnformen im Wandel

… und dann betreiben wir unsere Häuser auch selbst.

Analyse & Beratung

Konzeption & Potenzial

Baurecht & Realisierung

Von der Analyse zur Investitionsempfehlung.

Projektanalyse

Potenzialuntersuchung

graugold als Service Provider.

Service Level Management & Vertrieb

Vollumfängliches Management

Concierge, Community & Residence Management

Ein Downsizing ohne Downgrade. Eine Upgrade Story für das Wohnen im Alter.

Service Wohnen bietet

Service Wohnen ist nicht

Neun Objekte, neun Antworten.

Ein Umfeld der Herausforderungen – und eine Zielgruppe, die einen Lösungskorridor definiert.