graugold – Senior Living Projektentwicklung als Service

Menschen

Zwei Aufgaben, ein Anspruch.

Entwicklung und Betrieb liegen bei graugold in einer Hand, weil das, was in der Planung entschieden wird, später im Alltag der Bewohner funktionieren muss und das, was der Betrieb lehrt, in das nächste Projekt zurückfließt.

Birgit Welslau

Partnerin Konzept & Betrieb

Birgit Welslau gestaltet bei graugold die Konzepte der Häuser. Auf Basis von Markt- und Zielgruppenanalysen entwickelt sie mit dem graugold Team, welches Service-Wohnen-Angebot zu Standort, Immobilie und Zielgruppe passt.

Ihre Expertise kommt aus langjähriger Praxis in der Interessentenberatung und Wohnungsvermietung verschiedener Seniorenresidenzen. Mit abschnitt drei berät und begleitet sie unabhängig ältere Menschen und ihre Angehörigen rund um das Wohnen im Alter, vorausschauend ebenso wie in akuten Situationen.

„Aus hunderten Beratungsgesprächen mit Seniorinnen, Senioren und ihren Familien weiß ich, was sie sich vom Wohnen im Alter wünschen. Bei graugold fließt dieses Wissen von Anfang an in die Planung ein, damit Häuser entstehen, in denen man nicht wohnen muss, sondern wohnen will. Das ist die beste Grundlage für eine schnelle Vermietung und eine stabile Auslastung.“

Alexander Happ

Gesellschafter

„Die nächste Generation [Senioren] sucht ein urbanes Wohnprodukt für Menschen, die älter werden, ohne sich alt zu fühlen – in Gemeinschaft und einer anderen Ästhetik, als heute am Markt vorhanden.
Wer heute in das richtige Modell investiert, im Neubau wie im Refurbishment, positioniert sich für eine der stabilsten Wachstumschancen der kommenden Dekade.“

Wir setzen auf den Megatrend „Demographie“

Die größte Alterskohorte mit dem größten Vermögen.

Steigende Lebenserwartung trifft auf das politische Ziel „ambulant vor stationär“ und auf eine Generation, die Selbstbestimmung erwartet und das Kapital dafür mitbringt. Zugleich verlieren im zweiten Megatrend „New Work“ einzelne Büroimmobilien ihre Perspektive, sodass die Herausforderung der einen Anlageklasse zur Chance der anderen wird: Refurbishment zu Senior Living als Chance im Bestand.

16,3 MioMenschen über 70 in Deutschland bis 2040, eine strukturelle Nachfragewelle

+ 27 %Anstieg der 70-Jährigen und Älteren. Entscheiden sich nur 0,5 % für unsere Wohnform, sind das 80.000 neue, purpose-built Wohnungen

60 %der über 65-Jährigen sind Wohneigentümer, Kapital, das beim Umzug frei wird

jeder 5.Haushalt ab 70 Jahren kann sich Service Wohnen aus Einkommen und Vermögen leisten

Büroimmobilien unter Druck

Strukturelle Leerstände, sinkende Nachfrage nach veralteten Flächen und hoher ESG- und Sanierungsdruck: Viele Objekte haben den Punkt überschritten, an dem eine rentable Revitalisierung für die Büronutzung noch möglich ist. Für die Umnutzung zu Wohnen stehen dagegen Förderprogramme und zahlungsbereite Zielgruppen bereit.

Wohnformen im Wandel

Die Wirtschaftswunderkinder und 68er, bald die Boomer, verstärken eine Versorgungslücke, die sich in der Verlagerung zur ambulanten Versorgung zeigt, während eine zahlungskräftige, veränderungsbereite und noch fitte Zielgruppe zwischen klassischer Wohnung und Pflegeheim kaum ein passendes Angebot findet. Senior Living schließt diese Lücke.

Service Development

Entwicklung für Dritte, mit den Maßstäben eines Entwicklers bewertet.

– eine Idee, ein Bestandsgebäude, ein ungenutztes Grundstück oder eine Planung, die nicht aufgeht –
Wir übernehmen die Entwicklung eines Senior-Living-Projekts für Dritte, von der ersten Einschätzung bis zur Investitionsempfehlung und auf Wunsch weiter bis zu Baurechtschaffung, Realisierung und Betrieb, mit Analyse statt Bauchgefühl und mit einem Wohnkonzept, das sich in der Praxis bewährt hat.

Eigentümer, Bauträger, Investoren und Kommunen erhalten ein tragfähiges Konzept, in dem Zielgruppe, Leistbarkeit und Wirtschaftlichkeit zusammenfinden. Senior Living als eine Form des Modern Living beweist die Machbarkeit, wo allgemeiner Wohnbau sich heute nicht finanzieren lässt.

Analyse & Beratung

Der nüchterne Blick auf Standort, Markt und Gebäude, bei Refurbishments einschließlich Geometrie, Tragwerk, Baustoffen und der Frage, ob sich Freisitze anbauen lassen.

Konzeption & Potenzial

Die Entwurfsparameter für Gemeinschaft, Gebäude und Wohnung bis zu einem wirtschaftlich belastbaren Nutzungskonzept mit Investitionsempfehlung.

Baurecht & Realisierung

Konzeptvergaben und Bebauungsplanverfahren, in denen Senior Living Vorteile ausspielt, eine Fördermittelstrategie (KfW, Umnutzung Büro zu Wohnen), Finanzierungs- und Liquiditätsplanung sowie die Auswahl geeigneter Betreiber- und Servicemodelle.

Service Level Management

Nach der Entwicklung bleiben wir im Haus.

graugold übernimmt den Service kompletter Senior-Living-Wohnanlagen, vom Property Management über Vermietung und Marketing bis zum Community Management vor Ort, und übernimmt zeitnah den Service von Wohnanlagen, die derzeit als Refurbishment mit Nutzungsänderung entstehen.

Paket 1

Service Level Management & Vertrieb

Service Provider vor Ort
Hausmeisterservice bis hin zu haushaltsnahen Dienstleistungen
Vermietung & Marketing

Grundpreis netto je Wohneinheit, Rahmenvertrag mit dem Eigentümer

Paket 2

Vollumfängliches Management

Alle Leistungen aus Paket 1
zuzüglich Asset & Property Management

Grundpreis netto je Wohneinheit, Rahmenvertrag mit dem Eigentümer

Servicevertrag mit den Bewohnern

Concierge, Community & Residence Management

Persönliche Ansprechpartner vor Ort, Gemeinschaftsprogramm, Vermittlung von Wahlleistungen und anteiliger Hausmeisterservice.

Servicepauschale je Wohneinheit

Grundlage sind Service Level Agreements oder Generalmietmodelle; die Pakete lassen sich an die Größe der Anlage und die Wünsche des Eigentümers anpassen.

Service Wohnen

Ein Downsizing ohne Downgrade. Eine Upgrade Story für das Wohnen im Alter.

Service Wohnen ist ein urbanes Wohnprodukt für Senioren der nächsten Generation, die in eigener Biographie und eigenem Lebensstil erkennbar bleiben wollen: eine kompakte Wohnung mit eigener Küche, aus der man morgens ohne Treppe auf den Balkon tritt, eine Nachbarschaft, in der man Gesellschaft findet, ohne sie zu schulden, und Hilfe, die diskret im Hintergrund bereitsteht, lange bevor Pflegebedarf entsteht. Die Architektur gibt Sicherheit, ohne die Freiheit einzuschränken, und genau deshalb ziehen Menschen ein, die ihr Haus verlassen wollen, obwohl sie es noch nicht müssten. graugold konzentriert sich auf dieses Segment, weil es das beste Verhältnis aus Nachfrage, Erlösstabilität, Kosten und regulatorischem Aufwand bietet.

Frau der nächsten Seniorengeneration in ihrer Wohnung mit Blick ins Quartier

Unser Senior Living Konzept wirkt positiv auf ein länger gesundes Altern.

Service Wohnen bietet

Kompakte Wohnungen, im Schnitt 50 bis 55 m²: Teilweise möbliert, mit eigener Küche. Ein persönlicher Rückzugsort mit abgeschlossenem Schlafraum und Freisitz.
Service und Gemeinschaft: Grundausstattung und optionale Zusatzleistungen, Gemeinschaft ohne Verpflichtungen.
Sicherheit, Ausprägung nach Wahl: Diskrete Inaktivitäts- und Sturzerkennung mit individueller Alarmkette.
Tagesbetreuung und Care vor Ort, je nach Größe: Im Erdgeschoss kann eine externe Einrichtung Betreuung für Bewohner und Nachbarn anbieten. Wohngemeinschaften mit maximal zweimal zwölf Bewohnern ergänzen das Angebot.
Ambulante Pflege bei Bedarf: Zusammenarbeit mit Pflegediensten. Bis zu 85 % der Bewohner können bis zum Lebensende einen weiteren Umzug vermeiden.

Service Wohnen ist nicht

Ein Pflegeheim: Weder Heimgesetz noch Heimaufsicht; die Wohnungen unterliegen dem Wohnraummietrecht, sodass das Modell die allgemeine Regulatorik des Mietpreises wie des Heim- und Pflegerechts meidet.*Wohnraummietrecht (BGB) statt WTG
Eine klassische Seniorenresidenz: Ein schlankes, skalierbares Modell, während die Residenz der 80er und 90er einen personalintensiven Full-Service-Betrieb voraussetzt.Geringerer operativer Hebel
Abhängig von der Pflegeversicherung: Keine Abhängigkeit von Pflegesätzen und Richtlinien, deshalb ein stabiles, planbares Erlösmodell.Kein regulatorisches Risiko

* Unser Schwerpunkt liegt auf selbstständigem Wohnen mit ergänzenden Serviceleistungen. Welche mietrechtlichen, wohn- und betreuungsvertragsrechtlichen sowie landesrechtlichen Anforderungen gelten, wird für jedes Projekt anhand des Leistungsangebots und der Vertragsgestaltung geprüft.

Referenzen

Neun Objekte, neun Antworten.

Neubau, Umnutzung und strategische Standortentwicklung: Eine Auswahl von Projekten und Machbarkeitsstudien, in denen Senior Living die Aufgabe gelöst hat, an der eine andere Nutzung gescheitert wäre.

Rendering Oxford-Quartier Münster, Innenhof

Entwurf und Darstellung: FEDDERSEN Architekten, 2026

OXF

Münster

Projektentwicklung für Neubau

Zuschlag im Konzeptvergabeverfahren der Stadt Münster für Eigentumswohnungen im Segment Senior Living, für Selbstnutzer wie Kapitalanleger, als EH40 QNG neben einem Ärztehausvorhaben.

93Wohnungen, ø 64,6 m²

37 Mio. €Gesamtinvestition

8.452 m²BGF oberirdisch

ETWgeplant als Eigentumsvertrieb

Rendering Fliegerhorst Oldenburg, Vorplatz mit Eingangszone

Entwurf und Darstellung: NIIL Architekten, 2025

FLI

Oldenburg

Projektentwicklung für Neubau

Zuschlag im Konzeptvergabeverfahren der Stadt Oldenburg für Mietwohnungen am Fliegerhorst. Laubengang statt nordausgerichteter Wohnungen, Vorplatz zur Adressbildung, Gemeinschaftsflächen im Erdgeschoss.

62Wohnungen, ø 63,5 m²

20 Mio. €Gesamtinvestition

5.200 m²BGF oberirdisch

24 €/m²Mietprognose nettokalt

Nutzungsverteilung im Senior-Living-Konzept Essen-Werden

Darstellung: B3 Development, 2026

FRIEDO

Essen-Werden

Projektentwicklung für Neubau

Mehrgenerationenquartier auf Hanggrundstück, innerhalb eines B-Plans mit den Vorzeichen des Bauturbo hinsichtlich Städtebau, Wirtschaftlichkeit und Nutzungsmix optimiert.

97Wohnungen, ø 56,0 m²

52,5 Mio. €Gesamtinvestition

11.294 m²BGF oberirdisch

34 €/m²Mietprognose nettokalt

Darstellung: B3 Development, 2026

KANT

Berlin-Charlottenburg

Machbarkeitsstudie Umnutzung und Neubau

Bürogebäude der 90er mit ungeeignetem Wohnungsmix. Teilweise Umwidmung zu Gemeinschaftsflächen, Nachverdichtung im Innenhof und neue Wohnungszuschnitte bringen 30 % mehr Nutzfläche.

72Wohnungen, ø 61,7 m²

39,5 Mio. €Gesamtinvestition

+ 30 %mehr Nutzfläche

44 €/m²Mietprognose nettokalt

Grundrissanalyse und Dachgeschoss Oberursel

Darstellung: B3 Development, 2026

HM 20

Oberursel

Machbarkeitsstudie Umnutzung

Längliche Kubatur, geringe Effizienz, Mikroapartments. Gelöst durch Umwidmung zu Senior Living mit weniger, aber besseren Wohnungen, passend zur hohen Kaufkraft des Standorts.

50Wohnungen, ø 63,3 m²

28,2 Mio. €Gesamtinvestition

5.350 m²beheizte Fläche

40 €/m²Mietprognose nettokalt

TIM

Timmendorfer Strand

Strategische Standortentwicklung

Denkmalgeschützte Kirche, Strandlage, laufender Klinikbetrieb während der Bauphase. Ein individuelles Bebauungs- und Nutzungskonzept mit Bauabschnitten, Vertriebsszenarien und Fördermitteln.

ca. 120Wohnungen, ø 65 m²

85 Mio. €Gesamtinvestition

> 60Wohnungen mit Serviceangebot

ETWgeplant als Eigentumsvertrieb

Darstellung: B3 Development, 2026

HARB

Hamburg-Harburg

Machbarkeitsstudie für Neubau

Baurecht ohne Freisitze, Grundstück verlangte eine Sonderwohnform. Senior Living mit Dachterrasse als Gemeinschaftsfläche, Sommerküche und Sauna sowie zielgruppengerechten Grundrissen.

57Wohnungen, ø 57 m²

< 30 Mio. €Gesamtinvestition

5.460 m²BGF oberirdisch

35 €/m²Mietprognose nettokalt

ROSE 16

Höhenkirchen-Siegertsbrunn

Machbarkeitsstudie für Neubau

Alter Nutzhof auf großem Grundstück. Bebauungsvarianten, die auf die städtebauliche Besonderheit antworten, eine Durchwegung ermöglichen und Grundstücksmehrwert schaffen.

52Wohnungen, ø 68 m²

45 Mio. €Gesamtinvestition

5.300 m²BGF oberirdisch

35 €/m²Mietprognose nettokalt

Visualisierung Innenhof Heilbronn mit Laubengängen und Gemeinschaftsflächen

Darstellung: B3 Development, KI generiert, 2026

SONT

Heilbronn

Machbarkeitsstudie für Neubau

Grundstück am Rand eines Gewerbegebiets mit hohen Schallemissionen. Gelöst durch eine Kubatur mit geschlossenem Innenhof und Laubengängen nach außen.

95Wohnungen, ø 55 m²

34 Mio. €Gesamtinvestition

7.625 m²BGF oberirdisch

29 €/m²Mietprognose nettokalt

Kennzahlen aus Machbarkeitsstudien und Projektierungen, Stand der jeweiligen Bearbeitung. Prognosen ersetzen keine Einzelfallprüfung.

Kontakt

Ein Umfeld der Herausforderungen – und eine Zielgruppe, die einen Lösungskorridor definiert.

Ein Grundstück, ein Bestandsgebäude oder eine Planung, die nicht aufgeht: Schreiben Sie uns in wenigen Sätzen, worum es geht. Sie erhalten eine erste Einschätzung und legen sich damit auf nichts fest.

Alexander Happ

Geschäftsführer | Partner

graugold Senior Living – by B3 Development GmbH
Schiffbauerdamm 12
10117 Berlin

kontakt@graugold.rocks
+49 172 8565 000

Service und Development für Senior Living.

Zwei Aufgaben, ein Anspruch.

Birgit Welslau

Alexander Happ

Die größte Alterskohorte mit dem größten Vermögen.

Büroimmobilien unter Druck

Wohnformen im Wandel

Entwicklung für Dritte, mit den Maßstäben eines Entwicklers bewertet.

Analyse & Beratung

Konzeption & Potenzial

Baurecht & Realisierung

Nach der Entwicklung bleiben wir im Haus.

Service Level Management & Vertrieb

Vollumfängliches Management

Concierge, Community & Residence Management

Ein Downsizing ohne Downgrade. Eine Upgrade Story für das Wohnen im Alter.

Unser Senior Living Konzept wirkt positiv auf ein länger gesundes Altern.

Service Wohnen bietet

Service Wohnen ist nicht

Neun Objekte, neun Antworten.

Ein Umfeld der Herausforderungen – und eine Zielgruppe, die einen Lösungskorridor definiert.